住宅ローンの繰り上げ返済のメリットデメリット

公庫融資では当初10年間は国の補助金による基準金利が適用され、11年目以降では適用金利が上がる「段階金利制度」を採用しています。つまり、11年目以降は金利が上がるのです。そこで、返済期間短縮型の繰上げ返済を、基準金利期間の10年以内に行えば、返済開始から通算で10年間は金利が低い金利が適用されますので、11年目以降の高い段階金利が適用される期間が短くなり、結果的に有利な返済ができることになります。

返済開始後早い段階で繰り上げ返済した方が利息の軽減効果が大きくなる。（返済の当初は、返済額に占める利息の割合が非常に大きくなっているので、「期間短縮型」を選択すると、その期間分の利息が全部カットできるため、軽減される利息額が大きくなる。）

住宅ローン減税の特例の条件として「返済期間10年以上」があるためです。繰上げ返済を一気に行い、延べの返済期間が10年未満になった場合、その年からの住宅ローン減税が受けられなくなりますので、注意が必要です。